فروش خانه یا خالی فروشی؟ - وبلاگ ساعت

به گزارش وبلاگ ساعت، مشمولان یک میلیون مسکن با پیش فروش وارونه شوکه شدند.

به گزارش وبلاگ ساعت، روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: مشمولان طرح خانه سازی دولتی در اولین فراخوان برای تکمیل فرایند ثبت نام در این طرح با سه پرسش بی جواب در خصوص قیمت نهایی، محل ساخت وزمان تحویل واحدها روبرو شدند.

اولین فراخوان از مشمولان طرح خانه سازی دولتی در قالب ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال به دلیل روبروه متقاضیان واجد شرایط فراخوانده شده با فرآیند پیش فروش وارونه، منجر به شوکه شدن این دسته از متقاضیان شد.

برخی از متقاضیانی که در پاییز امسال و در پی بازگشایی امکان ثبت نام در طرح خانه سازی دولتی اقدام به بارگذاری مدارک اعلام شده در سامانه مربوطه کرده بودند، زمستان امسال و طی روزهای اخیر برای تکمیل فرایند ثبت نام به عوامل تکمیل پفراینده تقاضا برای قرارگرفتن در فهرست مشمولان این طرح ارجاع داده شدند. ظرف هفته ها و روزهای اخیر پیامکی به برخی از ثبت نام کننده های طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال ارسال شد که از آنها خواسته شده بود به منظور تکمیل فرایند ثبت نام و تشکیل پفراینده در زمان مشخص به عوامل ثبت نام کننده مراجعه کنند. متقاضیان شهر تهران برای تکمیل فرایند ثبت نام به شهرهای نو اطراف مرکز فراخوانده شدند. مراجعه این گروه از متقاضیان به عوامل ثبت نام و برخورد آنها با حداقل سه ابهام و پرسش بدون پاسخ، یک شاهد عینی از آخر و عاقبت طرح مسکن سازی دولتی را منعکس می کند که در واقع می توان از آن به عنوان چهارمین سند نشان دهنده بیراهه تامین مسکن ارزان قیمت از راستا خانه سازی دولتی یاد کرد. تجربه مربوط به دوره ساخت مسکن مهر گزارش اخیر دیوان محاسبات از فرایند پیشرفت خانه سازی دولتی در قالب طرح اقدام ملی مسکن و کارنامه بانکی مسکن سازی دولتی، سه سند قبلی نشان دهنده شکست سیاست مسکن حمایتی از راستا خانه سازی دولتی است. اسنادی که نشان می دهد جایگزینی راستا بیراهه مداخله مستقیم دولت در خانه سازی با هدف تامین مسکن ارزان قیمت برای گروه های کم درآمد و فاقد مسکن به جای حضور و سرمایه گذاری بخش خصوصی در نهایت به انتها مطلوب و مورد نظر نخواهد رسید. در واقع این اسناد هر کدام به تنهایی نشان دهنده آخر و عاقبت جایگزینی دولت با بازیگر اصلی ساخت مسکن (بخش خصوصی) است. اولین روبروه حضوری متقاضیان فراخوانده شده این سوال را ایجاد کرده است که آیا این طرح، برنامه ای برای خانه سازی مطابق با اصول درست پیش فروش مسکن است یا عملا خالی فروشی پروژه هایی است که بنا بر روایت متقاضیان مراجعه کننده برای تکمیل پفراینده و همچنین اعلام عوامل ثبت نام، مهم ترین اجزای آن شامل قیمت تمام شده، مبالغ پرداختی در هر مرحله از پیشرفت پروژه، محل دقیق ساخت پروژه ها و همچنین زمان دقیق تحویل واحدها هنوز مشخص نیست.

چهارمین سند شکست سیاست بیراهه

بررسی های دنیای اقتصاد نشان می دهد، روبروه اخیر متقاضیان طرح خانه سازی حمایتی در قالب ساخت واحدهای مسکونی دولتی، چهارمین سند شکست بیراهه سیاستگذاری در حوزه تامین مسکن است. اولین سند مربوط به تجربه مسکن مهر است. در شرایطی که مسکن مهر قرار بود در مدت دو سال ساخته و به متقاضیان تحویل گردد اما عملا این پروژه به طور میانه بیش از 10 سال زمان برد. در واقع به طور میانگین اجرای پروژه های مسکن مهر 10 سال به طول انجامید و در طول این بازه زمانی متقاضیان در چند مرحله با افزایش هزینه ساخت روبرو شدند و وام ساخت هم در چند مرحله افزایش یافت.

دومین سند شکست سیاست خانه سازی دولتی و جایگزینی دولت با بازیگر اصلی حوزه ساخت مسکن (سرمایه گذاران و سازندگان بخش خصوصی) به یک گزارش اخیر منتشرشده از سوی دیوان محاسبات کشور مربوط می گردد. آبان ماه امسال دیوان محاسبات کشور به عنوان بازوی نظارتی مجلس بر فعالیت وزارتخانه ها، سازمان ها و دستگاه ها و ... در گزارشی گفت پیشرفت فیزیکی کل طرح اقدام ملی مسکن در دو سال گذشته تنها 12 درصد بوده است.

طرح اقدام ملی مسکن، طرحی برای ساخت 400 هزار واحد مسکونی در شهرهای کشور از سوی دولت دوازدهم بود که هم اکنون در طرح نهضت ملی - طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال - ادغام شده است. بنا بر آن چه آبان امسال از سوی دیوان محاسبات کشور اعلام شد، این طرح عملا برنامه ای شکست خورده و فاقد پیشرفت فیزیکی مطلوب بوده است. قرار بود همه این واحدها تا انتها دولت دوازدهم تکمیل و تحویل گردد اما پیشرفت فیزیکی کلی این طرح عملا 12 سال است؛ طرحی که مطابق با زمان بندی صورت گرفته پیش نرفت و با همان مسائل قبلی، در طرح نو خانه سازی دولتی ادغام شد.

سومین سند از شکست سیاست خانه سازی دولتی به کارنامه بانکی این طرح ها برمی گردد. بر اساس اعلام بانک عامل مسکن در حالی که قرار بود با اجرای طرح اقدام ملی مسکن تا انتها دولت دوازدهم دست کم 400 هزار واحد مسکونی به بازار مسکن شهرهای کشور عرضه گردد، تا امروز تنها عملیات ساخت 31 هزار واحد مسکونی در قالب این طرح شروع شده است. چون بر اساس اعلام بانک عامل و پرداخت کننده تسهیلات این طرح از مجموع 400 هزار واحد برنامه ریزی شده، تنها 31 هزار واحد مسکونی به مرحله انعقاد قرارداد برای دریافت تسهیلات رسیده اند. این شرایط نشان دهنده آن است که پیشرفت فیزیکی این طرح حول و حوش هشت درصد یعنی حتی کمتر از آن چه دیوان محاسبات کشور در گزارش خود در این باره اعلام کرده بود، است.

دیوان محاسبات کشور در حالی در این گزارش دلایل شکست سیاست ساخت مسکن دولتی از راستا طرح اقدام ملی را اعلام کرده است که رد پای همه این مسائل در طرح نو نیز دیده می گردد. دیوان محاسبات در این باره اعلام کرده بود: سیاستگذاری های مقطعی در تامین مسکن مانند طرح اسکان ضربتی 77، طرح استیجاری، طرح مسکن مهر، اجاره داری پنج ساله و نیز طرح اقدام ملی مسکن باعث بلاتکلیفی دستگاه های اجرایی و مردم شده است. نرخ بالای تسهیلات (18درصد) تزریق مالی پروژه ها و فرایند احداث آنها را دچار مشکل کرده است. تخصیص اراضی و نقشه های ساخت برخی پروژه ها هنوز قطعی نیست و سازمان ملی زمین و مسکن فاقد اراضی مناسب و کافی برای اجرای طرح اقدام ملی مسکن در برخی از استان هاست.

این در حالی است که بنا بر اعلام دیوان محاسبات کشور در بسیاری از استان ها هیچ گونه منابع مالی دولتی تخصیص نیافته است و هزینه ساخت، صرفا از طریق آورده خود متقاضی و تسهیلات بانکی تامین شده است. همچنین عواملی از جمله تورم و عدم ثبات قیمت مصالح، عدم نظارت بر بازار مصالح، تخصیص نیافتن مصالح به صورت یارانه ای، عدم تطبیق تعدیلات با نرخ واقعی تورم، پرداخت نشدن تسهیلات در زمان مقرر از طریق بانک، بوروکراسی اداری طولانی، کمبود اراضی دولتی مناسب برای اختصاص به متقاضیان، موقعیت نامناسب جغرافیایی و هزینه های بالای آماده سازی، ضعف در اجرای شبکه های خدماتی، تاخیر در شروع عملیات ساخت، عدم همکاری مناسب دستگاه های ذی ربط (شهرداری، شرکت های خدماتی شامل آب، برق، گاز و ...) در ارائه خدمات به سایت، عدم پیش بینی اعتبار پیرامون تامین خدمات زیربنایی از طریق دستگاه های ذی ربط و عدم تعهد دستگاه های فوق برای اجرای ساختمان های مورد نیاز مانند مسکن مهر و عدم چابکی دستگاه های مجری در اجرای این طرح تاثیر زیادی در بر زمین ماندن آن داشته است.

سند چهارم نیز شاهد عینی و روایت مردمی از فرایند ثبت نام و آن چه در زمان مراجعه حضوری آنها برای تکمیل پفراینده تقاضا به وقوع پیوسته، است. روایت های مردمی در این باره نشان می دهد در حالی که انتظار می رفت در زمان فراخوان دولت برای مراجعه حضوری متقاضیان به عوامل ثبت نام دست کم سه آیتم مهم یعنی قیمت تمام شده ساخت واحدها، رقم و زمان دقیق اقساط آورده متقاضیان که باید در طول دوره ساخت از سوی آنها تامین گردد، محل دقیق اجرای پروژه (زمینی که قرار است واحدها روی آنها احداث گردد) و همچنین زمان دقیق تحویل پروژه ها به آنها اعلام گردد، نه تنها از این بابت اطلاع رسانی ای به آنها صورت نگرفت بلکه عوامل ثبت نام در پاسخ به پرسش متقاضیان در این باره گفتند که هنوز هیچکدام از این موارد مشخص نیست. یا از واژه نمی دانم برای پاسخ به متقاضیان استفاده کرده و اظهار بی اطلاعی کردند.

این در حالی است که هیچ اطلاع رسانی دقیقی در این زمینه از سوی متولی مسکن تا به امروز صورت نگرفته است و بسیاری از متقاضیان هم اکنون در برزخ تکمیل فرایند ثبت نام یا انصراف از طرح قرار گرفته اند؛ چرا که عملا مشخص نیست این افراد که عموما از قشر کم درآمد با توان مالی محدود هستند در طول دوره ساخت در چه زمانی و به چه اندازهی باید اقدام به پرداخت پول کنند. از سوی دیگر حتی خاک این پروژه ها نیز به آنها نشان داده نشده و افراد نمی دانند قرار است واحدهای آنها در کجا ساخته گردد و این ساخت وسازها به لحاظ تعداد طبقات وتراکم جمعیتی به چه صورت خواهد بود.

در واقع سوالاتی که در یک پیش فروش طبیعی و درست مطرح شده و قبل از هر اقدامی برای واریز پول از سوی خریداران به آنها پاسخ داده می گردد، در اولین فراخوان دولت از متقاضیان برای تکمیل پفراینده ثبت نام بدون پاسخ به جای مانده است. این در حالی است که حتی در پرریسک ترین شکل پیش خرید مسکن که در واقع پیش خرید در مرحله صفر اجرای پروژه یا همان پیش خرید روی خاک است، حداقل این سه آیتم مهم یعنی قیمت ساخت، محل دقیق اجرای پروژه و زمان تحویل به پیش خریدار اعلام می گردد.

در چنین شرایطی لازم است متولی مسکن و مسئولان ارشد طرح خانه سازی دولتی هر چه سریع تر نسبت به اصلاح فرایند موجود و توقف شکل فعلی ثبت نام ها اقدام کنند؛ چرا که خود دولت سیزدهم نیز پیش از این وعده کرده بود که اجرای این طرح قرار است متفاوت از همه طرح های تامین مسکن باشد که از گذشته تا به امروز در کشور اجرا شده است. آن طور که متولی مسکن پیش از این اعلام کرده بود قرار بود ابتدا دولت برای مشخص شدن نیاز واقعی به ساخت مسکن در منطقه ها مختلف مطالعات دقیق انجام دهد و سپس اقدام به خانه سازی کند. اما دولت هم اکنون در حالی فراخوان تکمیل مدارک به متقاضیان را صادر کرده است که این سه آیتم مهم برای پیش فروش مسکن را بی پاسخ گذاشته است. دولت و متولی مسکن باید به این موضوع توجه داشته باشند که نیازسنجی به معنای ایجاد ابهام و سوال در فکر متقاضیان با مشخص نبودن شرایط نیست؛ چرا که پاسخ ندادن به این پرسش ها می تواند ریسک ورود به این طرح را در فکر متقاضیان پررنگ کرده و آنها را به دلیل بی اطلاعی از جزئیات پروژه، دلسرد کند. تا جایی که بخش زیادی از این متقاضیان به دلیل راستا تاریک مسکن سازی دولتی از این طرح انصراف داده و سیاست تامین مسکن کم درآمدها از راستا مسکن حمایتی عملا به هدف اصابت نکند.

دیدگاه های کارشناسی نشان می دهد حتی در صورتی که دولت قصد ندارد بازار مسکن را از راستا درست یعنی رفع انجماد از واحدهای مسکونی احتکارشده به واسطه دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی و افزایش ریسک و هزینه ملاکی و سفته بازی تنظیم کند و بنا به عرضه مسکن از راستا انبوه سازی دارد، نباید جایگزین بازیگر اصلی بازار ساخت وساز یعنی بخش خصوصی گردد؛ چرا که نداشتن تجربه کافی در این زمینه منجر به بروز خطاهای زیادی خواهد شد. از جمله خطر پیش فروش وارونه و خالی سازی به جای خانه سازی را ایجاد می کند. از آنجا که تخمین هزینه نهایی ساخت تنها از سوی سازندگان و سرمایه گذاران باتجربه امکان پذیر است، طبیعی است که دولت از همان ابتدا قادر به تخمین هزینه ساخت و اعلام زمان و اندازه آورده متقاضیان متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه ها نخواهد بود. در واقع این خالی فروشی و پیش فروش غیرطبیعی تبعات بیراهه سیاستگذاری در بازار مسکن است.

یک طرح، سه قیمت

در شرایطی که متقاضیان در روزهای اخیر با بی اطلاعی و عدم اعلام قیمت تمام شده واحدها از سوی عوامل ثبت نام و تکمیل پفراینده طرح خانه سازی دولتی روبه رو شده اند، هم اکنون سه قیمت برای این واحدها وجود دارد. مسئولان اجرای این طرح اخیرا گفتند که اگر چه هنوز رقم دقیق ساخت این واحدها اعلام نشده است اما تخمین ها نشان می دهد که رقم آورده متقاضیان تهرانی حول و حوش 150 میلیون تومان خواهد شد که با در نظر گرفتن وام 450 میلیون تومانی مسکن حمایتی، قیمت هر مترمربع از این واحدها حدود شش میلیون تومان تمام می گردد (با توجه به میانه متراژ اعلام شده برای هر واحد که 100 متر مربع است). سازنده ها و فعالان ساختمانی شهر تهران اما اعلام می کنند که در حال حاضر هزینه ساخت هر متر مربع مسکن (بدون احتساب هزینه زمین)، با کیفیت خوب، رقمی حول و حوش 10 میلیون تومان است. اما در سایت ثبت نام مسکن یک میلیونی جدولی درج شده است که عدد اولیه آورده متقاضیان و همچنین درصدهای اعلام شده برای پرداخت آورده متناسب با هر مرحله پیشرفت فیزیکی پروژه، نشان می دهد که هر مترمربع از این واحدها حدود هفت میلیون و 500 هزار تومان تمام می گردد.

تعهد پرریسک متقاضیان

متقاضیانی که ظرف روزهای اخیر برای تکمیل پفراینده ثبت نام خود به صورت حضوری به عوامل مربوطه مراجعه کرده اند از اخذ یک تعهدنامه پرریسک از ثبت نامی ها خبر می دهند. در متن تعهدنامه ای که از این متقاضیان در زمان مراجعه گرفته شده، آمده است: اینجانب ضمن اعلام توانایی مالی پرداخت سهم آورده و اقساط تسهیلات بانکی، متعهد می شوم که مبلغ آورده اولیه و سایر مبالغ مربوط به سهم آورده را در هر مرحله و در مهلت مشخص شده پرداخت کنم.

متن این تعهدنامه در شرایطی که هنوز زمان و اندازه پرداخت آورده متقاضیان مشخص نشده است، الزامی پرریسک برای پیش خریداران و متقاضیان ایجاد می کند؛ چرا که متقاضیان در شرایطی این تعهدنامه را امضا کرده و آن را در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسانده اند که نه می دانند که به چه اندازه باید آورده نقدی تامین و پرداخت کنند و نه می دانند که این مبالغ باید در چه زمان هایی پرداخت گردد. از این رو این تعهدنامه ریسک بزرگی را برای پیش خریداران ایجاد خواهد کرد و منجر به بروز نگرانی و سردرگمی آنها خواهد شد.

تبعات غافلگیری در زمان ثبت نام

این غافلگیری می تواند تبعات منفی گسترده ای را برای متقاضیان و متولی مسکن به همراه داشته باشد؛ به خصوص آن که از متقاضیان قبل از مشخص بودن رقم آورده و همچنین زمان بندی پرداخت سهم متقاضی از هزینه ساخت در هر مرحله از ساخت، تعهد محضری دریافت شده است که مبالغ باید در زمان مشخص شده پرداخت گردد. طی روزهای اخیر و در روبروه با چنین شرایطی بسیاری از متقاضیان نسبت به ادامه فرآیند ثبت نام یا انصراف از این طرح دچار تردید و دودلی شده اند. در واقع غافلگیری در زمان ثبت نام طرح مسکن سازی دولتی، می تواند منجر به سرخوردگی، دلسردی و انصراف متقاضیان گردد.

این رویداد در نهایت شکست کامل سیاست خانه سازی دولتی را به همراه دارد که از ابتدا با هدف تامین مسکن گروه های کم درآمد، افزایش عرضه و تنظیم گری بازار مسکن طراحی و اجرایی شده بود.